깡통전세와 역전세의 뜻, 피해방지 / 전세금 반환보증보험 가입방법

 

 

깡통전세와 역전세의 뜻, 피해방지 / 전세금 반환보증보험 가입방법

 

금리의 인상과 DSR규제강화로 인해서 집값과 전세값이 계속 하락하는 추세에 있습니다.

이 시기에 깡통전세나 역전세 현상이 발생하고 임차인은 전세금을 받지 못하는 상황이 간혹 발생하게 됩니다.

오늘은 깡통전세와 역전세의 피해방지를 위한 방법에 대해서 알아보겠습니다.

 

1. 깡통전세의 뜻

2. 역전세의 뜻

3. 깡통전세, 역전세 사기 대처방법

4. 전세금 반환보증보험 가입방법

 

 

깡통전세와 역전세의 뜻, 피해방지 / 전세금 반환보증보험 가입방법

 

 

 

 

1. 깡통전세의 뜻

 

깡통전세란 집주인(집 소유자)이 은행 대출금을 안고 주택을 매수한 상태에서 이자를 지속적으로 연체하거나 갚지 못해 집이 경매 등으로 넘어가거나 담보 등으로 임차로 살고 있는 사람이 전세보증금을 받지 못하는 전세를 말하거나 전세보증금이 매매가를 웃도는 집을 말합니다.

 

깡통전세 사기를 예방하기 위해서는 못해도 시장에서 형성되는 매매가에서 내가 내야 되는 보증금 %가 많게 잡아도 70%를 넘어서면 안 하는 게 낫습니다.

 

금리가 낮았을 때는 깡통전세라도 별문제가 없었습니다. 대부분의 부동산 가격이 오르면서 전세금보다 매매가격이 높아지고 집 주인이 부동산을 담보로 대출을 받기도 쉽고 금리가 낮기 때문에 대출금을 갚아 나가기도 쉽기 때문입니다.

그러나 지금처럼 급격하게 금리가 오를 땐 은행들이 예고 없이 대출문을 닫고 상환 독촉을 시작합니다. 집값은 떨어지면서 집은 팔고 싶어도 팔지 못하고 대출금을 갚을 능력이 되지 않는 집주인들로 인해 깡통전세가 늘어나는 것입니다.

 

 

 

2. 역전세의 뜻

 

역전세는 전세 갱신이나 새로운 세입자를 받을 때 이전 계약 때보다 보증금이 낮아진 것을 말합니다.

전세 수요가 적어 전세값이 지속적으로 떨어질 때 집주인이 세입자를 구하지 못해 걱정하는 경우가 많은데 전세 계약이 만료되면 임대인은 임차인에게 보증금을 돌려줘야 할 의무가 있습니다.

 

전세값이 계속해서 떨어지니 새로운 세입자를 구하더라도 돈을 추가로 마련해서 기존 임차인에게 돌려줘야 하는 상황이 생기는데 이런 현상을 바로 역전세라고 합니다.

 

 

 

3. 깡통전세, 역전세 사기 대처방법

공인중개사의 말만 믿지 말고 계약 체결시, 중도금/잔금 지급하기 전 등기부등본 발급을 받아 근저당권 설정금액, 가압류/압류등기 확인, 경매개시결정 기입등기 등을 확인해야 합니다.

 

국토교통부 부동산공시가격알리미로 공시 가격을 확인하고, 전세보증보험에 가입할 수 있는 물건을 찾는 것이 좋습니다.

 

계약을 할 때 임차인이 할 수 있는 모든 안전장치를 다 걸어두어야 한다.

현재 법적으로 전세 보증금을 지킬 수 있는 방안은 확정일자와 전입 신고 또는 전세권 설정을 통해서 대항력과 우선변제권을 확보하는 것이 있다.

 

전세 보증 보험 가입도 적극 추천합니다.

 

 

 

4. 전세금 반환보증보험 가입방법

 

전세금 반환보증보험이란 임대인이 전세금을 임차인에게 돌려주지 않는 경우 HUG나 SGI 등과 같은 보증사에서 세입자에게 먼저 내어준 후 집주인에게 그 금액을 회수하는 제도를 말합니다. 임차인은 전세를 계약한 후 일정 기간내에 가입하여 비용을 해당기관에 내야합니다.

 

전세금 반환보증보험에는 HUG, SGI, HF에서 각각 취급하는 기관들이 따로 있습니다. 해당 기관들마다 신청기간이라던지 적용가능한 대상 주택이 다 다르기 때문에 이러한 부분들을 잘 체크하셔서 본인의 상황에 맞는 곳에서 접수를 하셔야 합니다.

 

오늘은 HUG를 기준으로 안내해드리겠습니다.

 

 

​전세금 반환보증보험 신청 방법

◎ 지사 또는 위탁은행 방문 

◎ 모바일 신청

• 네이버부동산 → 금융상품 → 전세보증금반환보증
• 카카오페이 → 간편보험 →  전세보증금반환보증
• KB국민카드 → 국카몰app → 라이프샵→ 전세보증

​◎ 인터넷 신청 : 밑에 사이트에 접속해서 신청가능

 

전세보증금반환보증 | 주택도시보증공사

 

​  

전세금 반환보증보험 요건

◎ 보증대상 전세보증금

수도권 7억, 그 외 지역 5억원 이하

• HUG - 수도권: 7억 이하, 기타: 5억 이하  
• SGI - 아파트 : 제한 없음, 일반주택: 10억 이내
• HF - 수도권: 5억 이하, 기타: 3억

◎ 둘째, 신청기한

• 전세 계약 기간의 1/2 경과 전
• (신규계약의 경우 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은날부터 ~ 1/2 경과 전)

셋째, 보증내용

• 단독, 다가구, 다세대, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트, 연립 주택 등
• 주거용 오피스텔은 전세계약서에 주거용 표시 필.
• 공관, 어린이집, 근린생활시설등은 보증대상 아님.

 

전세금 반환보증보험 필요 서류

◎ 공통서류

• 주민등록등본 및 사본
• 전세계약서
• 전세보증금 지급 확인 서류
• 전입세대 열람내역
• 부동산 등기부등본

단독,다중,다가구주택 추가 서류 필요

• 건출물 대장 및 타 전세계약 체결내역 확인서
• (보증신청일 기준을 최근 1개월 이내 발급분)

 

 

 

 

 

 

 

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