전세 월세 전환 계산, 월세 계산법 / 월세 전세 전환

 

 

전세 월세 전환 계산, 월세 계산법 / 월세 전세 전환

 

높은 이자율과 대출규제로 인해서 요즈음 집값과 전세값이 동반하락하고 있는 추세입니다.

깡통전세, 역전세라는 것이 현실화 되고 있는데, 세입자들이 전세보증금을 제대로 받지 못할 수도 있다는 걱정이 앞서기도 합니다.

 

오늘은 전세와 월세 중 어떤 것을 선택할까 고민하는 임차인들을 위해서 전세 월세 전환 계산법 즉, 월세 계산법에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

월세 전세 전환, 월세 계산법

 

 

 

 

1. 월세 전세 전환 계산법 : 월세 계산법

 

1. 전세금을 월세로 전환하는 경우

제 7조의2 (월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다. 1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 하는 비율   2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 하는 이율을 더한 비율   위 두가지 중 낮은 비율을 초과할 수 없다고 명시하고 있는데, 각 비율은 시행령을 보면 알 수 있습니다

[이자율 계산]  

1. 대통령령으로 정한 비율로 10%입니다.

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2. 한국은행 기준금리는 현재시점으로 2.5%이고 대통령령으로 정하는 이율은 2%입니다.

두번째는 한국은행 기준금리와 대통령령으로 정한 이율을 더한 값으로 4.5%라는 것을 알 수 있습니다.

 

이렇게 두 가지 중에서 낮은 비율을 적용하는 것이므로 두번째 4.5%가 더 낮기 때문에 2022 전월세 전환율은 4.5%가 되는 것입니다.

 

만약, 이렇게 법정으로 정해진 전월세 전환율을 위반해서 이를 초과한 월세라고 한다면 주택임대차보호법으로 무효라고 보시면 됩니다.

 

그렇기 때문에 세입자는 4.5%로 계산하여 초과된 부분을 납부할 의무는 없다고 보시면 되고, 이미 지급하셨더라면 부당이득으로 반환 청구를 하실 수 있습니다.

 

계산식은 전환하려는 보증금에 0.045(4.5%)를 곱하신 다음 12로 나누시면 됩니다.
(전환 보증금 X 0.045) / 12로 계산하시면 됩니다.

[전세 월세 전환 계산법 예시]   만약 전세금 2억원으로 살다가 1억원을 전세금으로 유지하고 1억원은 월세로 전환한다고 가정하면 100000000원 X  0.045 / 12 = 375,000원   따라서 전세금 2억원이 전세금 1억원과 월세 375,000원으로 전환할 수 있습니다.

 

 

2. 월세를 전세로 전환하는 경우

​이제 월세에서 전세 전환하는 경우에 대해서도 알아보겠습니다.

 

주택임대차보호법은 월 임대료로 전환하는 경우에만 규정하고 있기 때문에 전세로 전환할 경우에는 적용이 되지 않는다는 점을 참고하시면 좋을 것 같습니다.  그렇기 때문에 굳이 위에 있는 이자율 4.5%를 적용할 필요가 없다는 것입니다. 

 

법으로 규정된 것은 없으니, 임대인과 임차인 간의 합의만 있다면 어떤 비율이든 상관이 없다고 알고 계시면 될 것 같습니다.

 

임대인과 임차인간의 합의안으로 특정 요율이정 해진 상태는 아니지만 한국감정원에서는 대략적으로 계산할 수 있도록 지역별, 그리고 거주 유별로 시장 전환율 조회라는 시스템을 마련해서 제공하고 있습니다.

서울을 기준으로 주택은 4~5.5%이고, 지방 광역시는 4.1%에서 4.9%로 지역별로 차이가 있으니 참고하시면 되겠습니다.

 

계산식은 전환하려는 월세금  X 12 / 0.045을 하시면 됩니다.

[월세 전세 전환 예시] 위의 경우를 예, 즉 전세금1억 + 월세 375,000원을 모두 전세금으로 전환해 보면, 전환하려는 월세금 375,000원 X 12 / 0.045 = 100,000,000 원이 됩니다. 따라서, 1억원 전세금 + 월세 375,000원은 전세금2억원으로 전환됩니다.

 

 

 

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