전세사기 피해 예방 대책 – 전세사기 피해 방지방안 요약, 깡통전세대책

 

 

전세사기 피해 예방 대책 – 전세사기 피해 방지방안 요약, 깡통전세대책

주택도시보증공사에 따르면 올해 하반기 집값과 전셋값 하락 등에 따른 보증사고가 크게 늘었습니다. 9월까지 전세보증금 반환보증보험 보증사고 건수는 3천 50건, 보증사고 금액은 6천 466억 원을 기록했습니다. 이 수치는 이미 지난해 1년치 사고 규모를 넘은 수치로 2013년 9월 해당 상품이 출시된 이후 사상 최대 규모입니다.

 

오늘은 정부가 내 놓은 전세사기 피해 방지방안(깡통전세 대책)의 주요 내용을 요약해 보았습니다.

 

 

 

전세사기 피해 방지방안

 

전세사기는 계약주체 간 정보 비대칭에서 비롯되는 경우가 많습니다. 이에 정부는 계약주체 간 정보격차를 해소하고, 안전한 거래환경을 조성하는 동시에 임차인의 법적 권리를 강화할 계획입니다.

 

전세사기 피해 예방 대책

 

임차인에게 폭넓은 정보가 제공됩니다.

 

(1) 자가진단 안심전세 APP 구축

전세계약 시 임차인이 확인해야 할 주요 정보들을 모아 한 눈에 확인할 수 있도록 “자가진단 안심전세 App(가칭)”을 내년 1월에 출시합니다.

 

입주희망 주택의 적정 전세가와 매매가 수준에 대한 정보와 함께 악성임대인 명단*, 임대보증 가입 여부, 불법‧무허가 건축물 여부 등에 대한 정보도 제공될 예정입니다.

 

또한, 청년ㆍ신혼부부 등 임대차 계약 경험이 적은 사회 초년생을 위해 임대차 계약 시 주의사항, 계약 이후 조치 필요사항과 같은 기초 정보들도 함께 제공할 계획입니다.

 

(2) 선순위 권리관계 확인권한 부여

 

현재 전셋집이 경매에 넘어갈 경우 임차인의 보증금보다 우선적으로 변제되는 체납 세금 등이 얼마인지 임대인의 협조 없이는 확인할 수 없어 불확실성이 큰 실정입니다.

이에, 정부는 임대주택의 선순위 권리관계에 대한 정보를 임차인이 확인할 수 있도록 제도를 개선합니다.

 

임차인이 계약 이전에 임대인의 체납 사실이나 선순위 보증금 등의 정보를 확인할 수 있는 서류를 요청할 경우 임대인이 의무적으로 제공하도록 하고, 계약 후에도 임차개시일 전까지 미납 국세․지방세 등의 정보를 임대인 동의 없이도 임차인이 확인할 수 있도록 제도를 개선할 계획입니다.

 

전세사기 피해 방지- 국세보다 전세금 우선변제, 미납세금 열람 간편화

 

 

 

안전한 거래환경을 조성합니다.

 

(1) 임대사업자 관리 강화

등록임대사업자는 지난해 8월부터 임대보증금 보증 가입이 의무화되었음에도 여전히 가입하지 않은 임대사업자가 있고, 가입한 경우에도 임차인은 임대인의 보증가입 여부를 확인하기가 어려웠습니다.

이에, 등록임대사업자가 보증가입을 신청하는 경우 임차인이 안심할 수 있도록 HUG가 임차인에게 즉시 통보하고, 임차인이 HUG 홈페이지 또는 자가진단 안심전세 App을 통해 임대사업자의 보증가입 여부를 확인할 수 있도록 할 계획입니다.

  

(2) 공인중개사 등의 시장 감시기능 확대

그간 전세사기 의심매물이 시장에 나올 경우 공인중개사 등 시장 참여자들의 자발적인 신고가 미흡한 측면이 있었다. 이에 공인중개사 등이 전세사기 의심매물 등을 발견하여 지자체에 신고할 경우 포상금(예 : 50만원)을 지급할 수 있도록 제도를 마련할 계획입니다.

 

(3) 신축빌라 등에 대한 공정한 가격산정체계 마련

그간 신축빌라 등 시세를 확인하기 어려운 주택의 경우 HUG 보증에 가입할 때 집값을 실제보다 높게 부풀리는 방법 등으로 이른바 깡통전세 계약을 유도하는 사례가 많았습니다.

이에, 주택의 적정 시세가 반영될 수 있도록 믿을 만한 감정평가사를 추천 받아 가격을 산정하고, 공시가 적용을 기존 150%에서 140%로 낮추는 등 주택가격 산정체계를 개선합니다.

 

(4) 고전세가율 지역 관리

현재 아파트나 빌라 등의 전세가율 정보는 표본 추출 방식으로 공개하고 있으며, 빌라는 시‧도 단위로만 공개되고 있어 임차인이 임대차 계약시 활용하기에 다소 미흡한 실정입니다.

이에, 정부는 매월 실거래 정보를 기반으로 아파트와 빌라 등의 전세가율을 전국은 시‧군‧구 단위, 수도권은 읍‧면‧동 단위로 확대하여 공개하고, 보증사고 현황과 경매낙찰 현황도 시‧군‧구 단위로 제공할 방침입니다.

 

 

 

임차인의 법적 권리가 강화됩니다.

 

(1) 최우선 변제금액 상향

현행 ｢주택임대차보호법령｣을 통해 임차인이 담보설정 순위와 관계 없이 보증금 중 일정 금액을 우선 돌려받을 수 있도록 최우선 변제금액 제도를 운영하고 있다.

*최우선변제금:서울(5천만원), 과밀억제권역(4.3천), 광역시(2.3천), 그 외(2천만원)

 

정부는 임대차 보증금 통계와 권역별 임대차 시장 현황 등 제반 여건을 검토하여 올해 4분기에 최우선 변제금액 상향을 추진할 계획입니다.

 

(2) 임차인 대항력 보강

임차인의 대항력이 전입신고 다음 날 발생하는 점을 악용하여, 집주인이 임차인의 대항력 발생 전에 주택을 매도하거나 근저당을 설정하는 등 임차인 보증금 보호가 취약해지는 사례가 많았습니다.

이에, 임차인의 대항력 효력이 발생할 때까지 임대인이 매매나 근저당권 설정 등을 하지 않는다는 특약을 계약서에 명시하도록 주택임대차 표준계약서를 개선합니다.

 

아울러, 현재 집주인이 담보대출을 신청할 때 임대차 계약 사실을 알리지 않는 경우 은행이 확인하기 어렵고, 이에 따라 금융기관이 담보권을 대항력이 발생하기 전에 설정하는 경우 임차인은 보증금을 돌려받기 어려운 상황에 처하는 경우가 있었습니다.

앞으로, 은행이 담보대출을 실행할 때 해당 물건의 확정일자 부여 현황을 확인하고, 대항력이 발생하지 않은 임차인의 보증금까지 감안할 수 있도록 시중 주요은행과 협의할 계획입니다.

 

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당분간 금리 인상 기조가 지속되면서 깡통전세 물량과 보증사고가 더 늘어날 것입니다.

부동산 업계에서는 통상 전세가율이 80%를 넘으면 깡통전세 위험이 크므로 조심해야 하며, 수수료를 내긴 하지만 전세보증금반환보증보험에 가입하는 것이 필요하다고 말합니다.

 

정부가 '전세사기 피해 방지방안' 발표를 통해 피해 예방과 피해 지원 등을 담은 대책을 내놓았는데, 깡통전세 위험에 내몰리는 사람들에게도 도움이 될 수 있기를 바라봅니다.

전세사기_피해_방지방안_(주택기금과).hwp

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