전전세와 전대차의 차이 / 반전세, 전전세, 전대차계약

 

 

전전세와 전대차의 차이, 반전세, 전전세, 전대차계약

 

임차인의 재임대 계약 방식에는 전전세 계약과 전대차 계약이 있다.

전전세란 전세권 설정등기를 한 기존 세입자가 해당 주택을 다시 제3자에게 전세 또는 월세로 임대하는 제도를 말한다.

전대차란 전세권 설정 없이 전입신고와 확정일자로 보증금의 보호를 받는 임차인이 전셋집을 다시 제3자에게 임대하는 경우를 말한다.

 

오늘은 전전세와 전대차의 차이점과 반전세에 대해서 알아보도록 하겠다.

 

 

 

전전세와 전대차의 차이, 반전세, 전전세, 전대차계약

 

 

 

1. 전전세와 전대차의 차이점

[전전세와 전대차의 차이점]

구분	전전세	전대차
공통점	기존 세입자가 집을 3자에게 다시 내 놓는 것
차이점	전세권 설정을 한 경우	전세권 설정을 하지 않은 경우
	집주인의 동의가 필요 없음	원칙적으로는 집주인의 동의가 필요 임차인이 임대인의 동의없이 전대할 경우 집주인은 임대차 계약을 해지할 수 있다.
	전전세 계약 후 집에 하자가 생겼을 경우 임차인이 집주인에게 손해 배상을 해야함	전대차 계약 후 집에 하자가 생겼을 경우, 전차인이 직접 집주인에게 하자 요청이나 손해배상을 해야 한다.

 

전전세와 전대차는 기존 세입자가 집을 다시 내놓는다는 점에서 공통적이다.

 

그러나 집주인의 동의 필요 여부에 따라, 집주인의 동의가 필요하다면 전대차, 동의가 필요하지 않고 자유롭게 세를 놓을 수 있다면 전전세로 구분할 수 있다. 다만 임차물 일부만 세를 놓을 경우 집주인의 동의가 필요하지 않다.

 

또한 전세권 설정등기 여부에 따라 구분할 수 있는데, 전세권 설정등기가 없다면 전대차, 전세권 설정등기가 있다면 전전세로 볼 수 있다.

 

전세권 설정 등기란 쉽게 말해 기존 세입자가 주택에 전세권을 설정해 자신의 돈을 돌려받을 권리를 문서화한 것을 말한다. 제3자에게 세를 주어도 자신의 전세금을 그대로 보호할 수 있다.

 

1) 전전세 유의사항  

임대인이 계약서 작성 당시 전대에 대한 금지 조항을 특약 사항으로 적었다면 전전세를 할 수 없다. 또 전전세 계약을 맺은 뒤 집에 하자가 생겼다면 기존 임차인이 집주인에게 손해 배상을 해야 한다.

전전세 계약을 할 때는 기존 전세 계약의 만료일을 필수적으로 확인한 후 전전세 계약을 진행해야 한다. 계약 후 반드시 전전세권설정등기를 통해 법적 분쟁을 방지하는 것이 좋다.

 

2) 전대차 유의사항  

전세권 설정 등기가 없는 일반 세입자로부터 전대차 계약을 맺는 경우, 집주인의 전대차에 대한 동의 여부를 꼭 확인해야 한다. 전차인, 즉 2차 임차인은 기존 임차인에게 월세나 보증금을 지급한 사실만으로는 아무런 대항력을 갖지 못하기 때문이다. 이를 위해서는 이사간 날로부터 14일 이내에 전입신고를 마치는 것이 좋다. 

전대차 계약을 맺은 뒤 집에 하자가 생겼다면 전전세 계약과는 달리, 전차인이 직접 집주인에게 하자 요청이나 손해 배상을 해야 한다.

 

 

2. 전대차계약

전대차란 전세권 설정 등기를 하지 않았지만 전입신고와 확정일자로 보증금의 보호를 받는 임차인이 전셋집을 다시 제3자에게 임대하는 경우를 말한다.

 

이를 쉽게 설명해 드리면, 집주인은 임대인이 되고, 본래의 계약에서 세입자가 임차인이 된다. 그리고 임차인은 전세나 월세 부담을 줄이거나, 개인적인 사정에 의해서 해당 주택에 대해 다시 제3자에게 임대하는 경우에는 이 임차인은 전대인이 되며, 제 3자가 이 주택을 다시 임차하여 생활하는 사람이 전차인이 되는 것이다.​

 

임대인의 동의를 얻어야지만 법적인 보호를 받을 수 있으며, 동의를 얻어야 향후에도 계약갱신청구권을 사용할 경우에 아무 이상 없이 계약 연장이 가능하며, 임대료 상한제와 갱신 요구권 등을 적용 받을 수 있다.​

 

만약 임대인의 동의 없이 전대차계약을 진행한 뒤, 추후 집주인이 이 사실을 알게 된다면, 전대차 계약 파기를 요구할 수 있으며, 2년 기본계약 종료 시에 계약연장을 거부할 수 있으며, 5% 상한제도 적용받지 않게 된다.​

이런 이유로 사실상 전대차는 집주인의 동의가 있어야 한다.

 

예외적으로 기존 세입자가 일부만 세를 줄 경우, 집주인의 동의를 받지 않아도 된다. 예를 들어 쉐어하우스같이 방이 4개인 아파트 중 방 1개만 세입자가 전대차를 할 때 이에 해당한다.

 

만약 집주인에게 전대차 허락을 받아 기존 세입자에게 세를 얻어 살게 되었다면 집주인의 동의가 있는 전대차에 해당한다. 이런 경우 기존 계약 기간 만료를 이유로 임대인이 계약을 해지할 경우 집주인은 전차인에게 6개월 전에 통보해야 한다.

 

 

 

3. 전전세

 

전전세란 전세권 설정등기를 한 기존 세입자가 해당 주택을 다시 제 3자에게 전세 또는 월세로 임대하는 것을 말한다. 전세권자는 집주인이 별도의 전전세 금지 조항을 두지 않았다면 소유자의 동의 없이 전세 또는 월세를 놓을 수 있다. 전전세 계약을 맺을 경우, 전전세로 들어오는 세입자를 전전세권자라 한다.  

 

전세권 설정 등기가 이뤄지면 등기부 사항 전부 증명서에 임차인이라는 사실이 기록된다. 다른 사람들도 해당 주택의 등기사항 전부 증명서를 열람해 전세권이 등기 돼 있는 것을 알 수 있다.

 

전전세 계약의 보증금은 기존 전세금을 초과할 수 없다. 이에 따라 전전세가는 비교적 시가보다 저렴하다. 기존 전세 계약이 종료되면 전전세 계약도 함께 종료돼야 하기 때문에 기존 계약의 만료일을 필히 확인해야한다. 전전세로 인해 주택에 하자가 발생한 경우에는 기존 세입자가 책임을 져야 한다.

 

 

 

4. 반전세

반전세란 전세보증금 전액을 집주인에게 맡기고 집을 빌리는 기존의 전세 계약과 매월 집세를 내는 월세 계약이 혼합된 임대차계약이다.

 

반전세 기간도 일반적인 전세 계약기간과 마찬가지로 통상 2년을 계약 기간으로 한다. 임대인과 임차인의 협의가 있다면 별도로 계약기간을 정할 수 있다.

 

반전세는 전세에서 월세로 넘어가는 과정에서 나타난 계약의 형태이다.

일반적으로 전세 재계약 시점에서 집주인이 전세금 증액을 요구하는 경우 추가 전세금을 그에 상응하는 월세로 돌린다.  

이 시점에서 월세 계산법 즉, 전세 월세 전환 계산이 필요한 데, 그 계산은 밑의 링크를 보면 알 수 있다.

 

전세 월세 전환 계산, 월세 계산법 / 월세 전세 전환

 

전세사기 대책 알려주는 전세계약 체크리스트 by 국토교통부장관

전세사기 방지를 위한 전세가율, 보증사고현황, 경매낙찰 통계자료

 

 

 

 

 

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