생애최초주택담보대출 변동 사항 및 실제 대출 가능 현황

 

 

생애최초주택담보대출 변동 사항 및 실제 대출 가능 현황

지난 6월 정부가 발표한 '새정부 가계부채 관리방향'에 따른 생애최초주택담보대출 변동사항이 3분기부터 실행이 됩니다.

오늘은 생애최초주택담보대출 변동 사항과 실제 대출 가능한 금액에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

생애최초주택담보대출 변동 사항 및 실제 대출 가능 현황

 

 

 

1. 생애최초주택구매자 완화방안

 

[생애최초 주택구매자 LTV 80% 제도개선 전후 비교]

	현행	개선
요건	생애최초 + 생초 外 무주택 (연령제한x)	생애최초 (연령제한x)	생초 外 (연령제한x)
주택가격	9억원[투기‧투기과열] 이하 8억원[조정대상지역] 이하	제한없음	현행유지
소득 (부부합산)	1억원(생초) 미만 0.9억원(일반 무주택자) 이하	제한없음	0.9억원
LTV	60%(~6억원)‧50%(6~9억원)[투기‧투기과열] 70%(~5억원)‧60%(5~8억원)[조정대상지역] 70%[기타지역]	80%	현행유지
DTI	60% 이하	현행유지	현행유지
DSR	40%[총대출 1억원 초과시, 2금융권 50%] 이하	현행유지	현행유지
대출한도	4억원	6억원	4억원

 

생애최초 주택구매자에 대해서는 주택 소재지역‧주택가격과 관계없이 LTV(주택담보대출비율)이 상한 80% 까지 적용 되도록 완화되었습니다.

총 대출한도는 기존 4억원을 6억원으로 확대하였습니다.  

• 예를 들면 ‘21년말 기준 수도권 APT 중위가격 7.7억원일 경우  LTV 80% 적용시 6.2억원까지 계산이 되며 최대 한도가 6억원이므로 6억원까지 대출을 받을 수 있는 것입니다. 

주택가격이 과거에는 투기, 투기과열지구에 따라 제한 조건이 있었지만 지금은 생애최초주택구입자에게는 제한이 없어졌습니다. 

 

 

2. DSR 40% 규제비율에 대한 아쉬움

< 차주단위 DSR 단계적 확대도입 계획 >

	도입(‘19.12)	1단계(‘21.7)	2단계(‘22.1)	3단계(‘22.7)
주담대	투기‧투기과열 9억원 초과 주택	①全 규제지역 6억원 초과 주택	총 대출액 2억원 초과 (①/② 유지)	총 대출액 1억원 초과 (①/② 폐지)
신용대출	연소득 8천초과 & 1억원 초과 (‘20.12)	②1억원 초과

DSR(Debt Service Ratio) = 연간 “총부채” 원리금 상환액을 연소득금액으로 나눈것으로써 갚을 능력을 말합니다.

2022년 7월부터  시행되는  DSR 규제비율은 은행권 40%, 비은행권50% 이내인 범위에서 신규대출이 가능합니다.

“갚을 수 있는 만큼 빌리고(DSR) 나누어 갚는(분할상환) 관행”의 안착을 통해 소득수준을 넘는 과도한 가계부채 확대를 방지하려는 정부의 의도인 듯 합니다.

 실제로 DSR 40%로 6억원의 대출을 받으려면 연봉이 9,000만원이상인 가구이어야 합니다. 따라서 LTV를 80%로 확대하고 DSR40% 규제를 해 놓는것은 고소득자만을 위한 정책이라는 비판이 있습니다.  

 

 

 

3. 생애최초 주택구매자의 범위

 

생애최초 주택구매자는 세대 구성원 모두가 과거에 주택을 소유한 사실이 없는 자를 의미합니다.  

• “세대”의 정의(은행업감독규정 <별표6> 제2호 거목): 세대주 및 세대원으로 구성, 세대원은 세대별 주민등록표상에 배우자, 직계존속(배우자의 직계존속 포함), 직계비속 및 그 배우자를 말하며, 세대 분리된 배우자 및 그 배우자와 동일세대를 이루고 있는 직계비속 및 그 배우자를 포함합니다.  
• “주택”의 정의(은행업감독규정 <별표6> 제2호 나목): ｢주택법｣ 제2조제1호에서 정하는 주택을 말하며, 분양권 및 재건축·재개발 지분(조합원 입주권) 등을 포함합니다.  
• 과거 주택을 소유하였다가 처분하여 현재 무주택자인 경우, 생애최초 주택구매자가 아니므로 금번 LTV 완화 대상이 아닙니다.

 

 

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